关于印发《漳州市区住宅前期物业
服务收费标准调整流程指导手册》的通知
漳物协[2012]6号
各会员单位:
为了规范市区各住宅小区前期物业服务费用调整的工作,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规及《漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准》(漳价费[2012]8号)和<漳州市住房和城乡建设局漳州市物价局关于印发《漳州市区住宅前期物业服务标准及评分细则》的通知>(漳建房[2012]20号)文的有关规定,我会制定了《漳州市区住宅前期物业服务收费标准调整流程指导手册》,现印发给你们。使用中的情况,请及时通告我会。
漳州市物业管理协会
二〇一二年八月二十八日
漳州市区住宅小区前期物业服务
收费标准调整指导手册
前 言
漳州市于2007年12月25日发布了《漳州市物价局漳州市房地产管理局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格及其浮动幅度标准的通知》(漳房价费[2007]31 号)文件,为规范物业管理收费发挥了重要的作用,但随着劳动用工成本、材料价格及物价水平的持续上涨,物业服务收费对属劳动密集型行业的物业服务企业影响越来越大,原标准已使物业服务企业举步维艰,影响了物业管理行业的健康发展,制约了社区秩序管理和社会的和谐稳定。
2012年4月27日,《漳州市物价局漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》(漳价费[2012]8号)文件发布,为保持及提高市区住宅小区物业服务水平,各实施物业管理的住宅小区将陆续出现根据文件及相关规定,按照前期物业服务标准等级相应调整物业服务收费标准的情况。为了规范市区各住宅小区前期物业服务费用调整的工作,维护业主和物业服务企业的权益,特制定本指导手册,供开发建设单位、业主和物业服务企业等物业管理相关主体对前期物业服务收费调整时参考使用。各实施物业服务标准及收费标准调整的项目均需经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意并到主管部门报备后方可实施。
已成立业主大会、业主委员会的住宅小区,物业服务收费实行市场调节价,如拟对物业服务费标准进行调整,须严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)及其它相关法规规定要求进行。
目 录
一、前期物业服务收费标准调整流程
(一)已签定前期物业服务合同但房屋尚未出售或尚未交付使用的项目
(二)已签订前期物业服务合同并已交付使用但尚未成立业主大会的项目
(三)分期开发且签订前期物业服务合同,并已部分交付使用但尚未成立业主大会的项目
二、相关文书范例
(一)范例一:前期物业服务合同补充协议
(二)范例二:前期物业管理服务协议(适用于物业服务企业与业主签署)
(三)范例三:业主与建筑面积清册
(四)范例四:开展物业服务费调整工作的意见征询委托书
(五)范例五:关于发放<调整物业服务费书面征求意见表决票>的通知
(六)范例六:调整物业服务费书面征求意见表决票
(七)范例七:关于调整物业服务费征求意见情况的公告
一、前期物业服务收费标准调整流程
(一)已签定前期物业服务合同但房屋尚未出售或尚未交付使用的项目
序号 |
流程 |
流程说明 |
所需文书 |
备注 |
1 |
开发建设单位与物业服务企业签订补充协议 |
开发建设单位与物业服务企业就物业服务标准和收费标准调整签订前期物业服务合同补充协议 |
前期物业服务合同补充协议 |
范例一 |
2 |
公示 |
开发建设单位在显著位置公示调整后的新的物业服务标准及物业服务收费标准 |
物业服务标准及物业服务收费标准公示 |
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3 |
开发建设单位与新购房人签约 |
开发建设单位与新购房人在签定的购房合同的附件中约定新的物业服务标准及收费标准 |
购房合同关于物业服务标准及收费标准的附件 |
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4 |
物业服务企业与购房人签署《前期物业管理服务协议》 |
物业服务企业在购房人办理房屋交付手续前与购房人签署明确新的物业服务标准及收费标准的《前期物业管理服务协议》 |
前期物业管理服务协议 |
范例二 |
5 |
报送物价、房地产行政主管部门报备 |
与购房人签署《前期物业管理服务协议》达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的的业主同意,提供汇总情况报告和《前期物业管理服务协议》到物价、房地产行政主管部门报备后方可实施。 |
汇总情况报告、前期物业管理服务协议 |
范例三 |
(二)已签定前期物业服务合同并已交付使用但尚未成立业主大会的项目
序号 |
流程 |
流程说明 |
所需文书 |
备注 |
1 |
开发建设单位委托物业服务企业开展物业服务收费调整工作 |
由开发建设单位出具开展物业服务收费调整工作的委托书 |
委托书 |
范例四 |
2 |
物业服务企业向业主发出拟调整物业收费标准的表决票 |
物业服务企业在显著位置公布《关于发放<调整物业服务标准和物业服务收费标准书面征求意见表决票>的通知》,公示拟调整的服务标准与收费标准,并向业主发放《调整物业服务标准和物业服务收费标准书面征求意见表决票》 |
关于发放<调整物业服务标准和物业服务收费标准书面征求意见表决票>的通知、调整物业服务费书面征求意见表决票 |
范例五、六 |
3 |
统计表决情况并进行公示 |
物业服务企业回收《调整物业服务费书面征求意见表决票》并进行统计,公告。如达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的的业主同意调整物业服务费,应在显著位置发出《关于调整物业服务费表决情况的公告》(七天以上) |
关于调整物业服务收费标准表决情况的公告 |
范例七 |
4 |
报送物价、房地产行政主管部门及街道办事处报备 |
在公告期满后,应提供委托书、汇总情况报告及公告等资料到物价、房地产行政主管部门及街道办事处报备后方可实施物业服务费调整工作 |
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(三) 分期开发且签订前期物业服务合同,并已部分交付使用但尚未成立业主大会的项目
分期开发并已部分交付使用但尚未成立业主大会的项目业主共分三种情况,一是房屋已交付使用的业主,二是已签购房合同但房屋尚未交付的业主,三是未签购房合同的业主。对已签购房合同但房屋尚未交付及房屋已交付使用的业主,均需取得双过半业主的同意方可进行物业费的调整,具体调整流程如下:
序号 |
业主情况 |
流程要求 |
所需文书 |
备注 |
1 |
房屋已交付使用的业主 |
按第(二)已签定前期物业服务合同并已交付使用但尚未成立业主大会的流程实施到第3个流程,取得已交付使用的业主双过半同意并公示 |
同第(二)流程 |
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2 |
已签购房合同但房屋尚未交付的业主 |
在第1个流程通过的前提下,再按第(一)已签定前期物业服务合同但尚未交付使用的项目前期物业服务收费标准调整流程实施第1、第2和第4三个流程,取得未交付的购房人双过半签署的《前期物业管理服务协议》 |
同第(一)流程 |
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3 |
报送物价、房地产行政主管部门及街道办事处报备 |
将第(一)和(二)流程要求的备案资料报送价格、房地产行政主管部门及街道办事处报备后方可实施调整工作 |
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4 |
未签购房合同的业主 |
开发建设单位与新购房人在签定的购房合同的附件中约定新的物业服务标准及收费标准,物业服务企业与新购房人签署《前期物业管理服务协议》 |
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二、相关文书范例
(一)范例一:前期物业服务合同补充协议.doc
(二)范例二:前期物业管理服务协议(适用于物业企业与业主签署).doc
(三)范例三:汇总情况报告及业主与建筑面积清册.doc
(四)范例四:开展物业服务费调整工作的意见征询委托书.doc
(五)范例五:关于发放调整物业服务费书面征求意见表决票的通知.doc
(六)范例六:调整物业服务费书面征求意见表决票.doc
(七)范例七:关于调整物业服务费征求意见情况的公告.doc |